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只涨不跌“神话”破灭 青岛学区房价格普遍下跌

对于望子成龙的家长来说,谁都不愿意让孩子输在起跑线上,所以学区房人气持久不衰。随着众多学校的新建、改扩建,岛城基础教育均衡发展不断优化,学区房也在楼市低迷的情况下,开始“退烧”。记者调查发现,在大户型价格下跌的同时,小户型二手房的价格也开始松动。随着许多房源流入房屋租赁市场,租房价格也呈现平稳下滑的态势。在与非学区租房租金差距不断缩小的情况下,学区房租赁市场人气开始上涨。据业内人士分析,在过去两年中许多家长提前置业,“透支”了今年的刚需需求,这也是市场呈现分化的主要原因。

市南中片

只涨不跌的“神话”破灭

今年36岁的吴女士在市北区一家外贸公司工作,她女儿今年上幼儿园中班,从去年开始她便有了在市南中片区买学区房的打算。“一是为孩子创造良好的学习环境,再就是看好了学区房的增值属性。”吴女士说。2012年,她与同事几乎是同时买房。在预算差不多的情况下,同事花了80万元在莱芜二路买了50平方米的房子;而吴女士则花85万元在北仲买了一套70平方米的高层住宅。五年之后,同事80万元的学区房已经涨到200万元以上,而她名下的那处房子连90万元都卖不出去。也就在那时,吴女士更加坚定了买学区房的想法。

因为手中预算有限,所以她承受的学区房只能是中小户型,“老、破、小”是这些房子的共同特点。“200多万元买套房根本不能住,租也租不上价去,看完这些房子心里堵得慌。”吴女士说。

近期,吴女士焦虑的心情有些缓解,因为她发现学区房开始降价了。原本大学路没有总价低于180万元的落户房,但现在160万元左右的房源有好几套;以前莱芜一路的二手房都已经超过4万元/平方米,但现在已回落到3.5万元/平方米左右;以前江苏路的学区房出来一套很快就被抢走,而现在有的房源两三个月无人问津……二手房的价格已经不再是只涨不跌,而是出现了小幅度的下滑。

学区房价格平稳回落,不仅仅是吴女士一人的感觉,而是市场的真实动态。以大学路周边的学区房为例,目前房源均价为5.6万元/平方米左右,与7月份相比每平方米有1000元左右的跌幅。而片区内不能贷款的大户型学区房,价格下跌则更为明显。一套标注“急售”的89平方米的大户型学区房,总价已经从去年的450万元下降到目前的420万元左右,降幅已经达10%左右,而且还有降价空间。江苏路的学区房同样如此,售价从6月份毕业季至今一直下跌。

“今年市场总体不好,许多人虽然想给孩子买学区房,但无奈手中持有的房产卖不出去。加之学区房首付比例又很高,所以市场也随之回落。”二手房经纪人刘先生说。他还告诉记者,家长在孩子毕业后出手学区房的习惯没有变,但是目前购房者数量减少了一半左右。还有一些急于出手学区房的房主,不得已都会选择降价销售。

湛山片区

大户型学区房不涨反降

相比市南中片区,今年湛山片区在教育资源配置方面有了新变化。2019-09-21,青岛市市南区教育和体育局正式发布 《关于青岛 (市南)海信学校做好2019年招生工作的通知》,同意海信学校从即日起招生。海信学校按照招生计划小学一年级6个班、二年级2个班、三年级2个班、四年级2个班,每班不超40人;初中4个班,每班不超45人。学校配备大型室内体育馆、室外250米体育场、下沉庭院广场等,硬件设施相对比较优越。与传统公立学校相比,该校最大的特点就是面向青岛市市内三区户籍及务工适龄儿童招生,虽然每年的学费不菲,但是确实改变了许多中产阶层的教育计划。

在江西路工作的张先生算了一笔账:在附近的海信慧园买一套102平方米的三室一厅,需要620万元。首付加中介费和各种税费至少需要拿出300万元,每年损失的投资收益至少是30万元,此外还要贷款344万元,即使20年还清也需要支付240多万元的利息。“如果房价继续上涨,买学区房当然没有问题。但是如果房价不涨,以如此高的代价仅仅是为了让孩子上公立学校,我认为并不值得。”张先生说。

相比市南中片区,湛山片区次新房相对较多,居住属性要比开放式老小区要好。但是因为具有优质学区和地铁配套,这些大户型的次新房总价高,目标刚需比较少。以江山帝景一套两室两厅的户型为例,123平方米的售价为406万元,比去年的价格下降了12.32%,比上个月下跌也超过了2%。

南京路片区

学区不是购房唯一要素

南京路小学改扩建完工后,学校的软硬件条件均得到了极大的提升,“优质学区”也成了周边二手房在过去两年中升值的主要因素之一。相比市南中片区和湛山片区,这一片区的二手房价格相对较低,所以在过去几年中一直拥有较高的人气。不过,记者近日调查发现,南京路片区的二手房也随着大势开始回落。特别是70平方米以下的中小户型,与去年同期相比有不小的跌幅。以如同小区为例,现在小区的二手房均价为25625元/平方米,与去年同期相比有16%左右的跌幅。“相比其他学区的房源,南京路小学周边的学区房价格相对坚挺一些,但是购房者现在买房考虑的问题明显更多了,与地铁站的距离,与商场的距离等都成为购房者考察的重点。”房产经纪人朱女士说。

其他片区

学区房光环渐渐褪去

与市南市北区相对稳定的学区划分不同的是,城阳、高新区等地因为名校周边新建小区太多,公立学位无法满足所有适龄儿童,所以多采用积分入学的方式招生。记者在探访时发现,在这样的片区内,学区房概念已经渐渐淡去,许多楼盘的价格随着片区的大势而波动。在正阳中路上,一个毗邻实验二小的新建楼盘,最近推出了13800元/平方米的毛坯特价房,但是去年该楼盘的精装房价格还在19000元/平方米左右。相比于实惠的价格,学区已经不再是置业顾问宣传的重点。

在过去相当长的时间里,高新区许多楼盘都以青岛中学学区房为主要卖点,而在今年青岛中学公布了招生政策后,记者在探访时也发现,虽然置业顾问还会提及优质学区这一概念,但是多以“周边众多名校环绕”作为宣传点,而不再单独强化一所学校的重要性。

租房旺季到了 价格实惠 人气也涨起来

相比二手房市场的平淡,在租赁市场中学区房还是非常抢手。在市南中片区记者调查发现,靠近育才中学、39中、26中的大户型学区房价格与去年基本持平,但是房源明显少了很多。其中最为紧张的是26中周边房源,在某二手房租赁网站,26中周边的京山路小区、天惠苑、榉林山庄都没有可租房源,只有延安一路小区有四套房源。“现在已经到了租房旺季了。对于分秒必争的学生来说,再方便也不如住在学校旁边。”经纪人苏先生说。

湛山片区的可出租的二手房看似不少,但实际上可租的房源以大户型、高总价的次新房为主。在二手房的查询平台上,湛山片区租房信息的首页全是100平方米以上的大户型,月租金在6000元以上,这并不是普通陪读家庭所能承受的。在3000元以下的区间中,记者只能查到两套房源。

“城市之家”江西路店店长任桂梅告诉记者,因为过去两年楼市比较火爆,所以许多年轻的家长都将置业计划提前。所以,今年的学区房因为需求量的减少而出现人气下降的情况。同样,很多家长买完学区房后,并不着急入住,这些房源都会流入租赁市场。随着新学期的到来,各学校周边的租房市场人气又出现了增长。“我们店这一周就来了十几位找房源的家长,比较安静的小区只要有房子出租,往往短时间内就能找到租客。”任店长介绍说。

据业内人士估计,在二手房市场中学区房还会随大势沉寂一段时间,而租房市场的火爆行情可能会持续到九月底。对于手中有闲置二手房的人来说,先租后卖或许是一个明智的选择。记者 王寿林

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